Importancia del flujo de caja en la inversión inmobiliaria

Uno de los elementos que debes tener en cuenta al hacer una inversión inmobiliaria en República Dominicana es el flujo de caja (cash flow).

El flujo de caja de inversión es un aspecto esencial que te permite valorar si estás tomando una buena decisión financiera. Que sea negativo no necesariamente significa que no pueda ser una buena inversión si vendes el inmueble en el futuro, pero debes considerar todas las variables antes de llevar a cabo la compra de un apartamento.

Si estás pensando en solicitar una hipoteca para comprar un apartamento en República Dominicana, considera lo que te vamos a comentar a continuación.

¿Qué es el flujo de caja en la inversión inmobiliaria?

El flujo de caja aplicado a las operaciones inmobiliarias es la relación entre los ingresos que entran o los gastos que salen en una inversión, como la compra de un apartamento.

Por ejemplo, si solicitas una hipoteca para comprar un apartamento en Punta Cana, y el coste de la hipoteca es de $600 mensuales y pudieras alquilar el apartamento por $800 dólares, tendrías un flujo de caja positivo.

En cambio, si el coste de la hipoteca fuera mayor que el precio del alquiler, estaríamos hablando de un flujo de caja negativo, por lo que cada mes perderías liquidez. Eso no significa necesariamente que estés perdiendo dinero, ya que ahora tienes un apartamento en propiedad, y eso es un activo que puedes vender para maximizar tus beneficios.

¿Qué tener en cuenta para calcular el flujo de caja al comprar un apartamento en República Dominicana?

Al comprar un apartamento en República Dominicana y alquilarlo para obtener ingresos por él, debes tener en cuenta algunos elementos que se suman al coste de tu hipoteca a la hora de calcular el flujo de caja.

● Las comisiones de la plataforma de alquiler de apartamentos que estés utilizando. Ten en cuenta que éstas tienden a ser más elevadas que cuando utilizas el servicio de una marca hotelera.

● Los costes de mantenimiento y gestión de la propiedad. La unidad que hayas comprado en el condominio tiene unos gastos comunes. Por ejemplo, si las instalaciones cuentan con piscina, gimnasio o sala de coworking, esto aumenta los costes mensuales, aunque al alquilar el apartamento por períodos largos, puedes repercutir los costes en los huéspedes.

● Impuestos: los impuestos que supone el hecho de tener un apartamento en propiedad también suponen una salida de dinero, por lo que debes contabilizarlos. Por eso es muy importante que cuando compres un apartamento en República Dominicana puedas evaluar las posibilidades de reducir el gasto fiscal, por ejemplo eligiendo un apartamento que se acoja a los beneficios de la Ley Confotur.

Muchos inversores no tienen en cuenta estos costes a la hora de valorar el flujo de caja. ¿Consecuencia? Que quizás no logren unas condiciones óptimas para la financiación del inmueble y se encuentren con que al final tiene un saldo negativo cada mes.

Esto puede ser a primera vista un contratiempo, pero debes tener en cuenta que, con la revalorización del inmueble, si lo vendes en el futuro lo más probable es que puedas recuperar lo que has ido perdiendo por el flujo de caja negativo e incluso obtener beneficios. Sin embargo, el riesgo es mayor que si hubieras logrado un flujo de caja positivo.

Invertir en apartamentos en República Dominicana y maximizar la rentabilidad

Lo deseable es siempre poder obtener un flujo de caja positivo desde el principio, o que al menos, haya un equilibrio entre ingresos y gastos, si bien sabemos que esto no siempre es posible en todas las operaciones inmobiliarias.

No obstante, un flujo de caja positivo o neutro te permite adquirir un activo con un gasto mínimo, o incluso con beneficios mensuales, lo que reduce el riesgo de la operación inmobiliaria.

Ahora bien, en un mercado inmobiliario en auge y con un alto crecimiento del turismo en República Dominicana, en ocasiones un flujo de caja negativo no tiene por qué ser una mala inversión. En el momento en que hayas terminado de pagar la hipoteca, por otra parte, podrás pasar a un flujo de caja positivo.

Un punto más importante todavía que el precio del alquiler y los costes de mantenimiento es la tasa de ocupación del inmueble. Porque alguien puede pensar que va a tener un flujo de caja positivo con alquileres a corto plazo, pero que debido a la alta competencia en aplicaciones de alquiler turístico, no logre la tasa de ocupación deseada para lograr un flujo de caja positivo.

En otras palabras: las plataformas de alquiler turístico pueden reducir el flujo de caja esperado y complicar tus expectativas.

En este sentido, desde Vivantia Homes te aconsejamos que reduzcas los riesgos y cuides el flujo de caja. Además de buscar buenas opciones de financiación, lo mejor es optar por inmuebles en los que la gestión de la propiedad está vinculada a una marca hotelera, lo que te permite incrementar la tasa de ocupación, reducir los gastos en comisiones y delegar la gestión. Esto influye al final en la rentabilidad a largo plazo, incluso si decides no vender el inmueble en el futuro.

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