Cómo elegir un apartamento rentable para inversión en Punta Cana

Como inversor inmobiliario, en muchas ocasiones puedes verte tentado a comprar un inmueble porque te gusta su ubicación o su diseño. O quizás porque, sin conocer bien el mercado inmobiliario de la ciudad, decides asumir algunos riesgos, basándote principalmente en lo que ves o has podido estudiar.

Pero elegir un apartamento rentable para inversión en Punta Cana requiere tener en cuenta diferentes factores. No todo el mundo invierte con los mismos objetivos, ni tiene el mismo perfil de inversión (descubre aquí nuestras oportunidades inmobiliarias en República Dominicana).

Sea cual sea tu objetivo a la hora de comprar un apartamento para inversión, es importante que tengas en cuenta algunas métricas e indicadores que te ayudarán a tomar la mejor decisión.

¿Qué tener en cuenta al medir la rentabilidad de un apartamento?

Cuando hablamos de la rentabilidad de un apartamento, debemos tener claro a qué nos estamos refiriendo.

Si buscas propiedades para invertir en Punta Cana, puede ser que estés pensando en el ROI o retorno de la inversión inmobiliaria de la compra-venta. Te interesa la revalorización del inmueble, y obtener un margen o plusvalía por su venta uno o dos años después.

O tal vez estés pensando en el alquiler turístico, de manera que los ingresos netos que obtengas por los alquileres a corto plazo te permitan cubrir la totalidad del coste del apartamento y generar beneficio.

En muchos casos, para no esperar demasiados años, los inversores buscan una fórmula híbrida: alquilar durante algunos años y vender después cuando el apartamento se ha revalorizado, al menos un 10% anual.

Métricas e indicadores para comprar un apartamento rentable en Punta Cana

Visto desde esta perspectiva, son varios los indicadores y métricas que debes tener en cuenta a la hora de invertir en apartamentos en Punta Cana.

Un desarrollador o promotor que conozca el mercado puede informarte sobre la rentabilidad de cada inmueble, aunque contar con asesoramiento de un abogado inmobiliario y un asesor económico puede ayudarte a resolver todas tus dudas

En cualquier caso, estos son algunos de los indicadores en los que debes fijarte a la hora de invertir en un apartamento.

Cap rate (tasa de capitalización)

Esta métrica mide la rentabilidad de un inmueble con respecto a su valor de mercado, sin considerar los costes de la financiación.

Así, por ejemplo, se puede calcular mediante una simple fórmula:

(Ingresos netos de operación de venta / Precio de Compra) × 100.

En el momento de comprar un apartamento en Punta Cana, quizás desconozcas los ingresos netos reales que el apartamento te va a producir. Sin embargo, se puede hacer una estimación, considerando la tasa de crecimiento del precio de los inmuebles en los últimos años, lo que te permitiría establecer un intervalo en el que se encontrarán tus beneficios.

Algunos inversionistas inmobiliarios consideran también la rentabilidad del capital propio invertido, en caso de solicitar hipoteca, mediante la siguiente fórmula:

Cash-on-Cash = (Flujo de Caja Anual / Capital Propio Aportado) × 100

Métricas para determinar la rentabilidad del alquiler de inmuebles en Punta Cana

Si vas a comprar un apartamento y deseas después alquilar el inmueble, lo primero que debes hacer es averiguar los gastos fijos que conlleva el mantenimiento de dicha vivienda.

En muchos casos, la gestión de la propiedad la lleva a cabo una marca hotelera, lo que incluye todos los costes de mantenimiento, y es una cifra que te permite averiguar fácilmente el rendimiento neto de tus alquileres y determinar los precios.

También es esencial conocer los impuestos que tendrás que pagar, aunque con la Ley Confotur podrías estar exento.

Sea cual sea tu caso. los rendimientos del alquiler pueden variar, dependiendo de si son alquileres de corto o de largo plazo. Los de largo plazo tienen un precio fijo por mes, por lo que sabes de antemano cuánto vas a ganar, si firmas un contrato. En cambio, en los alquileres de corto plazo debes tener en cuenta distintas variables. Por ejemplo:

● Tasa de ocupación: porcentaje de noches alquiladas durante el año.

● ADR (Average Daily Rate): tarifa diaria promedio por noche que sueles cobrar.

● Tasa de pernoctaciones: promedio de noches que se queda cada cliente.

● Lead time: tiempo que pasa entre la reserva y la llegada del huésped, o nivel de anticipación de la reserva. Este indicador realmente no suele ser un problema para la disponibilidad, pero sí te muestra el riesgo y la previsibilidad de reservas.

Como ves, para determinar la rentabilidad real de un alquiler turístico se requiere tener en cuenta las métricas operativas, y es algo más complejo de determinar.

Sin embargo, si compras inmuebles en condominios, pequeñas unidades ubicadas en apartamentos con todo tipo de amenities, generalmente ya se pueden determinar fácilmente estos indicadores para que puedas saber qué precio debes cobrar por alquiler, cuáles van a ser tus costes de mantenimiento y qué rentabilidad obtendrías durante el año.

Unos beneficios que en un ambiente turístico como Punta Cana son considerablemente más altos que en el alquiler a largo plazo, y que pueden ayudar a cubrir el coste de la compra del apartamento en menos tiempo, y maximizar así los beneficios de tu inversión, tanto si decides mantenerlo como vender después de unos años tras su revalorización.

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