¿Por que comprar un apartamento en el extranjero?

Quizás eres inversor inmobiliario y estás buscando nuevas formas de expandir tu estrategia de inversión. No quieres limitarte a un solo mercado, sino que deseas explorar las ciudades emergentes donde se pueden encontrar todavía altas rentabilidades.

Con frecuencia, los inversores inmobiliarios que no tienen experiencia internacional se encuentran con que uno de los riesgos para comprar un apartamento en el extranjero es el desconocimiento del idioma, la falta de seguridad jurídica y, por supuesto, esas dudas e incertidumbre que pueden surgir cuando estamos buscando nuevas oportunidades.

Déjanos que te mostremos algunas razones por las que, a pesar de todo esto, vale la pena comprar vivienda en el extranjero si eliges ubicaciones excelentes, como República Dominicana, un país con el que compartes idioma, tiene una gran afluencia de turistas y es el principal centro de interés en el Caribe para las inversiones inmobiliarias en el mundo de habla hispana.

Razones para comprar un apartamento en el extranjero

Existen múltiples motivos por los que como inversionista no deberías tener temor de expandir tus inversiones a otros mercados. Cuanto antes lo hagas, de hecho, tanto mejor para diversificar tus ingresos y evitar los riesgos de estar sujeto a un solo mercado inmobiliario, que puede tener serios problemas estructurales que te impidan crecer.

1. Ahorro de impuestos

No mires sólo el precio de la vivienda, el tamaño, ni la publicación. Fíjate en los impuestos, que pueden incrementar sustancialmente el costo de tu inversión. Cuando los impuestos inmobiliarios son altos, indirectamente pensamos que el precio de la vivienda es más costoso, pero en realidad el pago de los tributos no supone ningún beneficio para el inversionista.

Hay mercados inmobiliarios en el extranjero que te permitirían ejecutar el mismo tipo de operación, pagando muchos menos impuestos, o incluso una exención durante 15 años, si el inmueble cumple determinadas características, como es el caso de República Dominicana con la Ley Confotur.

2. Necesitas diversificar tu cartera de inmuebles

Poseer inmuebles en un solo país te somete a los vaivenes legales y características singulares que supone dicho mercado inmobiliario. Si ese escenario además es proclive al incremento de las regulaciones sobre el mercado del alquiler, o se aumentan los impuestos con frecuencia, la falta de previsibilidad pone en riesgo tus inversiones a largo plazo.

La falta de diversión puede ser un problema si te encuentras en un mercado con falta de seguridad jurídica. Pueden darse diferentes situaciones que te lleven a ver mermada tu rentabilidad y no conseguir los objetivos que tenías previstos en un principio.

3. Deseas tener una segunda residencia en el extranjero

Tal vez compres un apartamento en el extranjero porque te gustaría tener una segunda casa. Quieres comprar un apartamento como segunda residencia, que esté en un lugar de vacaciones, donde puedas retirarte a descansar, pero que a la vez te aporte ciertas comodidades, y esté relativamente cerca de otros lugares a los que podrías viajar.

República Dominicana es el lugar perfecto para inversionistas de este perfil, en el que además puedes obtener fácilmente la residencia por inversión. No sólo porque se encuentra a poca distancia en avión de EEUU y Latinoamérica, sino porque es un país que recibe más de 11 millones de turistas al año, y que cuenta con excelentes playas para disfrutar de una experiencia excelente.

4. No quieres asumir los costes de oportunidad de invertir en un solo mercado

Si el mercado en el que has invertido en vivienda es costoso, o presenta serias dificultades para acceder a inmuebles a un precio atractivo, estás asumiendo unos costes de oportunidad que quizás desconozcas. Porque la misma cantidad que destinas a invertir en un inmueble en Estados Unidos o España te permitiría acceder a apartamentos de mucha más calidad, con precios más asequibles, y un mayor potencial de rentabilidad a largo plazo.

Esto te permitiría crecer más rápido y ver los resultados antes, ya que entrarías en el mercado de los apartamentos de lujo, un tipo de inversión mucho más estable a largo plazo, mientras que de la otra forma, con frecuencia, puede ser más difícil encontrar compradores, o te puedes encontrar en situaciones de dificultad si se produce una crisis inmobiliaria.

República Dominicana, el destino ideal para las inversiones inmobiliarias en el extranjero

¿Estás pensando en comprar tu primera casa en el extranjero? Seas un inversionista profesional, o desees simplemente gozar de una casa propia en el Caribe, el mercado dominicano representa justo lo que en este momento podrías estar buscando.

Un mercado de habla hispana, con seguridad jurídica y un flujo de turistas continuo a lo largo del año gracias a su clima cálido, lo que puede ser una opción perfecta para los alquileres turísticos. Hablamos de un mercado en el que puedes encontrar apartamentos con exención temporal de impuestos, en pleno corazón de Punta Cana, y con rentabilidades que pueden superar el 10 o hasta el 15% anual.

¿Te gustaría recibir más información? ¿Eres inversionista y buscas oportunidades en el extranjero? Habla con nosotros aquí.

Cómo elegir un apartamento rentable para inversión en Punta Cana

Como inversor inmobiliario, en muchas ocasiones puedes verte tentado a comprar un inmueble porque te gusta su ubicación o su diseño. O quizás porque, sin conocer bien el mercado inmobiliario de la ciudad, decides asumir algunos riesgos, basándote principalmente en lo que ves o has podido estudiar.

Pero elegir un apartamento rentable para inversión en Punta Cana requiere tener en cuenta diferentes factores. No todo el mundo invierte con los mismos objetivos, ni tiene el mismo perfil de inversión (descubre aquí nuestras oportunidades inmobiliarias en República Dominicana).

Sea cual sea tu objetivo a la hora de comprar un apartamento para inversión, es importante que tengas en cuenta algunas métricas e indicadores que te ayudarán a tomar la mejor decisión.

¿Qué tener en cuenta al medir la rentabilidad de un apartamento?

Cuando hablamos de la rentabilidad de un apartamento, debemos tener claro a qué nos estamos refiriendo.

Si buscas propiedades para invertir en Punta Cana, puede ser que estés pensando en el ROI o retorno de la inversión inmobiliaria de la compra-venta. Te interesa la revalorización del inmueble, y obtener un margen o plusvalía por su venta uno o dos años después.

O tal vez estés pensando en el alquiler turístico, de manera que los ingresos netos que obtengas por los alquileres a corto plazo te permitan cubrir la totalidad del coste del apartamento y generar beneficio.

En muchos casos, para no esperar demasiados años, los inversores buscan una fórmula híbrida: alquilar durante algunos años y vender después cuando el apartamento se ha revalorizado, al menos un 10% anual.

Métricas e indicadores para comprar un apartamento rentable en Punta Cana

Visto desde esta perspectiva, son varios los indicadores y métricas que debes tener en cuenta a la hora de invertir en apartamentos en Punta Cana.

Un desarrollador o promotor que conozca el mercado puede informarte sobre la rentabilidad de cada inmueble, aunque contar con asesoramiento de un abogado inmobiliario y un asesor económico puede ayudarte a resolver todas tus dudas

En cualquier caso, estos son algunos de los indicadores en los que debes fijarte a la hora de invertir en un apartamento.

Cap rate (tasa de capitalización)

Esta métrica mide la rentabilidad de un inmueble con respecto a su valor de mercado, sin considerar los costes de la financiación.

Así, por ejemplo, se puede calcular mediante una simple fórmula:

(Ingresos netos de operación de venta / Precio de Compra) × 100.

En el momento de comprar un apartamento en Punta Cana, quizás desconozcas los ingresos netos reales que el apartamento te va a producir. Sin embargo, se puede hacer una estimación, considerando la tasa de crecimiento del precio de los inmuebles en los últimos años, lo que te permitiría establecer un intervalo en el que se encontrarán tus beneficios.

Algunos inversionistas inmobiliarios consideran también la rentabilidad del capital propio invertido, en caso de solicitar hipoteca, mediante la siguiente fórmula:

Cash-on-Cash = (Flujo de Caja Anual / Capital Propio Aportado) × 100

Métricas para determinar la rentabilidad del alquiler de inmuebles en Punta Cana

Si vas a comprar un apartamento y deseas después alquilar el inmueble, lo primero que debes hacer es averiguar los gastos fijos que conlleva el mantenimiento de dicha vivienda.

En muchos casos, la gestión de la propiedad la lleva a cabo una marca hotelera, lo que incluye todos los costes de mantenimiento, y es una cifra que te permite averiguar fácilmente el rendimiento neto de tus alquileres y determinar los precios.

También es esencial conocer los impuestos que tendrás que pagar, aunque con la Ley Confotur podrías estar exento.

Sea cual sea tu caso. los rendimientos del alquiler pueden variar, dependiendo de si son alquileres de corto o de largo plazo. Los de largo plazo tienen un precio fijo por mes, por lo que sabes de antemano cuánto vas a ganar, si firmas un contrato. En cambio, en los alquileres de corto plazo debes tener en cuenta distintas variables. Por ejemplo:

● Tasa de ocupación: porcentaje de noches alquiladas durante el año.

● ADR (Average Daily Rate): tarifa diaria promedio por noche que sueles cobrar.

● Tasa de pernoctaciones: promedio de noches que se queda cada cliente.

● Lead time: tiempo que pasa entre la reserva y la llegada del huésped, o nivel de anticipación de la reserva. Este indicador realmente no suele ser un problema para la disponibilidad, pero sí te muestra el riesgo y la previsibilidad de reservas.

Como ves, para determinar la rentabilidad real de un alquiler turístico se requiere tener en cuenta las métricas operativas, y es algo más complejo de determinar.

Sin embargo, si compras inmuebles en condominios, pequeñas unidades ubicadas en apartamentos con todo tipo de amenities, generalmente ya se pueden determinar fácilmente estos indicadores para que puedas saber qué precio debes cobrar por alquiler, cuáles van a ser tus costes de mantenimiento y qué rentabilidad obtendrías durante el año.

Unos beneficios que en un ambiente turístico como Punta Cana son considerablemente más altos que en el alquiler a largo plazo, y que pueden ayudar a cubrir el coste de la compra del apartamento en menos tiempo, y maximizar así los beneficios de tu inversión, tanto si decides mantenerlo como vender después de unos años tras su revalorización.

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