¿Qué es el RevPar? Rentabilidad de viviendas turísticas

Quizás no estás familiarizado con el concepto de RevPar, pero si quieres invertir en inmuebles para alquilar, es un aspecto que debes tener muy en cuenta.

Debemos entender la inversión inmobiliaria como negocio, pensando en que nuestra rentabilidad va a depender principalmente de los ingresos que obtengamos por los alquileres a corto plazo, especialmente si hablamos de áreas muy turísticas como Punta Cana, donde los ingresos pueden ser mucho mayores que rentando el inmueble a una mensualidad fija.

En este artículo te contaremos qué es el RevPar y cómo puedes calcular la rentabilidad de tu vivienda turística para tomar una buena decisión como inversionista inmobiliario en República Dominicana.

¿Qué es el RevPar (Revenue Per Available Room)?

El RevPAR (Revenue Per Available Room) es uno de los indicadores clave en la gestión hotelera. Pero también es muy utilizado por los inversionistas y propietarios de alojamientos turísticos, ya que permite medir la capacidad de un establecimiento para generar ingresos a partir del número de unidades disponibles.

Es muy importante tener en cuenta que no todo depende del precio al que alquiles las habitaciones o unidades en un condominio, sino también el nivel de ocupación que vas a tener a lo largo del año. Hay días en que estarán vacías y otros en los que habrá huéspedes. Necesitas maximizar la eficiencia en el nivel de ocupaciones para obtener el nivel de rentabilidad deseado en tu apartamento.

¿Cómo se calcula el RevPAR?

Calcular el RevPAR es un proceso muy sencillo. Se trata de dividir los ingresos totales por habitaciones o apartamentos que tengas disponibles y el número total de habitaciones en ese período.

Otra de las formas de calcularlo es multiplicar tu tarifa media diaria (también llamada a veces ADR, por las siglas en inglés de Average Daily Rate) por el porcentaje de ocupación en un período de tiempo.

Ejemplo de cálculo del RevPAR en alojamientos turísticos

Siguiendo esta última fórmula, veamos un ejemplo de cómo se calcula el RevPAR. Supongamos que tienes 5 apartamentos en Punta Cana. Cada apartamento tiene un promedio de tarifa por noche de $120 USD y tuviste una media de 20 ocupaciones en relación a los 31 días del mes.

De este modo, obtenemos primero que la ocupación promedio de tus apartamentos es del 64,5% (20/31). Luego aplicamos la fórmula del RevPar (ADR por promedio de tarifa por noche), con lo que obtenemos que tu RevPar ha sido de $77.40 USD.

Esto significa que, cada día que una unidad estuvo disponible, en promedio generó $77,40 de ingreso, aunque no todas las noches estuvieran ocupadas. Es un indicador útil para comparar la rentabilidad de tus alquileres con otros alojamientos similares o con temporadas pasadas.

Aumentar tu RevPar es beneficioso para ti porque incrementas tu rentabilidad sin tener que adquirir más propiedades, mientras que una disminución del RevPar significaría que estás ganando menos porque tu apartamento está vacío la mayor parte del tiempo

¿Qué factores influyen en el RevPAR de un alojamiento turístico?

Hay diferentes elementos que pueden influir en la mejora del RevPAR para incrementar tu rentabilidad.

1. Pon un precio por noche adecuado

Si necesitas que tu apartamento turístico se alquile a un precio adecuado a la demanda, de manera que no pierdas dinero, ni tampoco pongas en riesgo la ocupación por tarifas demasiado altas.

2. Delega la gestión de la propiedad en una marca hotelera

Las promociones y el marketing tienen una gran influencia en el número de noches ocupadas que obtienes cada mes. Muchos propietarios no tienen tiempo para dedicarlo a ventas, por lo que una buena idea puede ser invertir en propiedades gestionadas por una marca hotelera. En Vivantia Homes puedes encontrar oportunidades inmobiliarias que funcionan bajo este modelo.

3. Considera la ubicación y atractivo del inmueble

No vas a tener el mismo número de reservas si tu apartamento está cerca de la playa que si lo tienes escondido en el interior de República Dominicana, y con malos accesos.

Las amenities y calidad del inmueble también son otro factor que va a influir considerablemente en el precio por noche que vas a poder cobrar y la demanda que vas a obtener.

4. Evita plataformas y canales de venta con altas comisiones

Tu rentabilidad inmobiliaria puede verse afectada por los canales de venta que utilizas. Es mucho más recomendable, como antes apuntábamos, delegar el marketing y promoción en una marca hotelera, que cuenta ya con su propio canal, a diferencia de las plataformas de reserva de alojamientos turísticos, cuyas comisiones pueden mermar mucho tus ingresos.

Descubre cómo calcular la rentabilidad de una propiedad de inversión en República Dominicana. Reserva tu videollamada con nosotros.

Mitigación de riesgos en inversiones inmobiliarias

Toda inversión inmobiliaria implica un cierto grado de riesgo. Quienes invierten sin experiencia, ni conocimiento del mercado, pueden acabar sufriendo las peores consecuencias. Existen formas de reducir las posibilidades de perder dinero o incluso maximizar nuestros beneficios cuando vamos a comprar un apartamento.

Si te adentras en un mercado en extranjero, como la República Dominicana, los inconvenientes pueden ser menores que en muchos países. Hablamos de un escenario con un turismo boyante, un crecimiento estable de la valorización de inmuebles y una gran seguridad jurídica en comparación con España y otros países en América Latina.

Sin embargo, deja que te mostremos algunas estrategias para que puedas mitigar los riesgos en tus inversiones inmobiliarias y puedas aumentar tus probabilidades de éxito.

¿Qué riesgos implica una inversión inmobiliaria?

Los riesgos en las inversiones inmobiliarias suelen estar asociados a las malas decisiones. Por ejemplo:

● Comprar un inmueble y alquilarlo a una persona que se queda de okupa, y tardar unos 3 años en conseguir recuperar tu propiedad, como le pasa a más de un propietario en España.

● Adquirir un apartamento y venderlo por menos dinero: esto puede ocurrir en los países en los que hay una fuerte burbuja y se compra el inmueble en mal momento, a diferencia de mercados más estables y menos sensibles a los cambios en el mercado, como los apartamentos de lujo en Punta Cana.

● Comprar una propiedad, sin tener plena constancia de que no tiene cargas, ni hipotecas, ni asegurar que el propietario es quien dice ser y el inmueble está debidamente registrado.

Se trata, en cualquier caso, de las situaciones más visiblemente negativas a las que se puede enfrentar un propietario. Cuando hablamos de riesgos, sin embargo, no sólo debemos fijarnos en si ganamos o perdemos dinero, sino en cuánto dinero dejamos de ganar por no tomar una buena decisión.

Consejos para mitigar los riesgos al comprar un apartamento en República Dominicana

En Vivantia Homes queremos que tomes tus decisiones con seguridad y sabiendo perfectamente lo que haces. Ahora que tienes claro cuáles son los riesgos, veamos cuáles son nuestras recomendaciones para maximizar tus beneficios y mitigar posibles riesgos.

1. Invierte en mercados inmobiliarios con alta seguridad jurídica, como República Dominicana

Si no quieres problemas legales con tu propiedad, invierte en un mercado con alta seguridad jurídica, donde se proteja a los propietarios y no haya un fenómeno de okupación que pueda poner en riesgo tu rentabilidad. Anteriormente ya te hablamos sobre el problema de la okupación en España vs. otros países.

De este modo, podrías legalmente recuperar tu inmueble en el momento en el que un inquilino no pague, o si alguien accede a tu vivienda sin ser el propietario, ni contar con permiso para ello.

2. Alquila a corto plazo y reduce los gastos imprevistos

Los alquileres a largo plazo pueden implicar enormes gastos cuando los inquilinos se marchan. Sí, puede que te puedas quedar con el depósito, pero aún así es posible que sigas teniendo que llevar a cabo alguna reforma, ya que los muebles se van deteriorando con el tiempo, y más todavía cuando hay una o más personas residiendo allí permanentemente.

Alquilar tu apartamento a turistas te permite tener un mayor control, ya que después de que se va cada persona, puedes realizar una limpieza y controlar que todo se mantiene en perfectas condiciones.

3. Delega la gestión de la propiedad en una marca hotelera

¿Deseas evitar riesgos económicos debido a la variabilidad de los precios en el mercado inmobiliario? ¿Quieres no tener que ocuparte tú directamente de gestionar los alquileres y el mantenimiento de la propiedad? Además de alquilar a corto plazo, deberías optar por apartamentos que sean gestionados directamente por una marca hotelera.

La gestión de propiedades implica muchas ventajas. Los apartamentos ubicados en condominios y que son gestionados por un hotel reconocido se ocupan de todo lo necesario: recibir a los huéspedes, atender a sus demandas durante el viaje, limpiar y mantener el inmueble en perfectas condiciones, y buscar nuevos clientes para incrementar la tasa de reservas.

4. Compra en zonas que se benefician de la Ley Confotur

Si vas a invertir en inmuebles en República Dominicana, lo mejor es adquirir tu apartamento directamente en condominios que se beneficien de la Ley 159-01. Dicha normativa te permite gozar de algunas exenciones fiscales, lo que reduce enormemente los impuestos que has de pagar durante los primeros 15 años.

Hay quienes compran apartamentos en zonas apartadas de Punta Cana, lejos de la playa, porque ven que es un buen precio, o mucho espacio de terreno, pero esto no necesariamente garantiza excelentes resultados en alquileres, ni revalorización.

5. Diversifica tu cartera de inmuebles

Varios apartamentos son mejor que uno. Te permiten escalar beneficios cuando hay una alta demanda de alquileres a corto plazo. Y también te ayudan a nivelar tus ingresos cuando en alguno de los inmuebles no estás obteniendo la tasa de reservas deseada, de manera que puedas compensar los resultados. La diversificación puede ser una buena forma de maximizar tus beneficios.

En Vivantia Homes hemos seleccionado las oportunidades inmobiliarias más seguras y fiables del mercado. Queremos que puedas sentirte seguro al invertir en el mercado dominicano y contar con toda la información necesaria para poder abrirte camino en este atractivo escenario de inversión. Habla con nosotros para más detalles.