Cómo evaluar la rentabilidad de una propiedad de inversión en República Dominicana
Si vas a invertir en propiedades inmobiliarias en República Dominicana, no sólo debes fijarte en el precio de compra, sino en la posible rentabilidad del inmueble.
En ocasiones, los inversores no tienen claro cómo valorar la rentabilidad de una propiedad porque aún no han determinado la forma en la que van a recuperar la inversión.
En este post te mostraremos algunas claves para que sepas determinar cómo evaluar el ROI de tu inmueble para invertir en República Dominicana.
¿Cómo saber la rentabilidad de un inmueble en República Dominicana?
Para evaluar la rentabilidad de un inmueble en República Dominicana debes considerar dos elementos fundamentales: ingresos y gastos.
La diferencia entre estos te permitirá calcular la rentabilidad anual de tu inmueble en propiedad, que en RD tiene mayores ventajas dado que los impuestos son mucho más reducidos que en otros mercados.
Gastos operativos
Los gastos operativos son uno de los aspectos más complejos a la hora de determinar el ROI de un inmueble, pero puedes fijarte en los siguientes elementos.
Impuestos
Vacancia
En República Dominicana se paga el IPI (Impuesto del Patrimonio Inmobiliario), pero si tu patrimonio en inmuebles es inferior a RD$9,860,649.00, entonces estás exento de pagar este impuesto.
También en los casos de los inversores que tengan 65 años de edad o más, y también si la propiedad inmobiliaria que has adquirido se puede beneficiar de la Ley Confotur, de la que te hablamos en un artículo.
En caso de que no cumplas ninguna de las condiciones, debes considerar que el IPI tiene un tipo impositivo del 1%, y se aplica sobre el monto total exento. Es decir, los primeros RD$9,860,649.00 están exentos, y del resto pagarías tan sólo ese 1%, que se puede pagar en dos cuotas anuales.
Otro aspecto que debes tener en cuenta al calcular la rentabilidad de tu inmueble es el período de vacancia. Es decir, el tiempo en el que tu inmueble está vacío. Debes calcular únicamente los días del año que vas a tener el inmueble alquilado, y contemplar un período de vacancia en las épocas de temporada baja.
La tasa de ocupación de una propiedad inmobiliaria es un aspecto muy importante. Por eso, como inversor, debes enfocar tu estrategia con una mentalidad de negocio, y es mucho más eficaz apostar por pequeñas unidades en condominios asociadas a una marca hotelera, que un inmueble de más amplio tamaño, pero con el que te resulte más difícil destacar y competir.
Nuestro consejo es que tu inversión se enfoque en las áreas más transitadas y evites invertir en zonas rurales, donde la tasa de ocupación va a ser muy inferior. Lo ideal es enfocarse en propiedades de lujo en Punta Cana, ya que es una de las mejores opciones de este mercado.
Comisiones
Costes de mantenimiento y seguros
La mayoría de inversores inmobiliarios que apuestan por los alquileres turísticos tendrán que pagar comisiones, ya sea a agencias inmobiliarias, plataformas de alquiler turístico o el branding fee que debas pagar a la marca hotelera para poder comercializar una unidad habitacional.
Descuenta este gasto anual de los ingresos estimados en alquiler turístico para determinar la rentabilidad anual de tu inversión. Recuerda que las comisiones de las plataformas de alquiler turístico online tienden a ser más costosas y te permiten una menor diferenciación.
Obviamente, si tienes una propiedad vas a tener que asumir unos costes de mantenimiento, como los pagos por las zonas comunes, seguro de hogar y reposición de muebles y reparaciones.
En muchos casos, estas tareas no suelen llamar mucho la atención del inversionista, lo que lleva a subestimar su costo. Sin embargo, debes tener en cuenta que muchas veces vale más la pena pagar el management fee de un apartamento en un condohotel en República Dominicanal para que sea otro quien tenga que ocuparse de estas tareas, que no solamente implican el coste en sí mismo del mantenimiento del inmueble, sino también la gestión y el tiempo invertido.
Si calculas la ganancia anual en alquiler y le restas los gastos operativos anuales, obtendrías la ganancia neta anual. Siguiendo este principio, para calcular el ROI de tu vivienda sólo tienes que aplicar la siguiente fórmula.
ROI = Ganancia neta anual / Inversión total * 100
Por ejemplo, si has invertido 300.000 dólares en un inmueble (precio de compra), el inmueble está ya listo para entrar a vivir, y la ganancia neta anual es de 30.000 dólares una vez descontados todos los gastos (comisiones, propiedades), estarías obteniendo un ROI del 10%.
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